昔日“地王”備受煎熬 樓市或面臨新一輪洗牌

 

土地市場最熱門的話題莫過于“地王”了，它被業(yè)內視為樓市的一大風向標。當前，一大批走完開發(fā)周期面臨上市的“地王”更是感受到切膚之痛，無奈屈身降價，甚至賣掉項目以求生存。

 

近日，武漢“地王”——月湖九龍倉項目的“超低”開盤價讓不少購房者驚訝不已。這個2010年拿地時樓面價高達8063元的項目，新推的93平方米和97平方米戶型折后價在1.1萬元左右，部分低層房源折后單價甚至在萬元以內，此前市場預測開盤價超過1.5萬元。

 

入市房價比樓面地價僅多3000元。武漢一大型房地產企業(yè)副總姚澤偉表示，就該項目而言，其每平方米建安成本肯定不止3000元，“1.1萬元均價難免要虧本”。在售樓中心，不少置業(yè)顧問也向記者介紹，“開發(fā)商是賠本賺吆喝，趕快撿便宜。”

 

同樣，另一個曾名震一時的“全國地王”南京市下關項目地塊更是經歷了“割肉斷臂”之痛。2010年和2012年，中冶置業(yè)分兩次以總價256億元拿下南京下關區(qū)濱江的3幅地塊，成為總價最高的全國“地王”。然而，由于資金緊張，2號地被收回，1號和3號地遲遲未動工。根據(jù)中冶置業(yè)母公司中國中冶公告顯示，自3月至5月底，已將1號地分幾次進行了轉讓，若按掛牌底價成交，預計總計收益或將不足5億元。

 

在廣州，“地王”降價更達三成。2009年12月，由富力、雅居樂、碧桂園三家“組團”以255億元拿下廣州亞運村“超級大盤”。這一全國“地王”項目5月31日推出70套大戶型特價戶型只售9800元至12500元，相比該項目去年超過1.5萬元的均價降幅已超30%。

 

北京萬柳地塊、西甸村等“地王”也正在煎熬之中。姚澤偉告訴記者，全國還有很多“地王”項目正在謀劃降價開盤，甚至在尋求對象合作開發(fā)或者直接轉讓項目。

 

時間回到2010年上半年，國際金融危機之后的樓市經歷了一輪火爆，單價、總價“地王”頻現(xiàn)。本寄希望于房地產市場的火爆給高投入的“地王”帶來高收益，然而4年后，完成建設達到開盤期的“地王”們卻遭遇了樓市調整。

 

多位開發(fā)商告訴記者，這些“地王”一誕生就遭遇了樓市調控，但由于土地必須兩年內動工開發(fā)，致使2012年迎來了一波“退地潮”和“開工潮”，如今2年開發(fā)周期過后，又迎來一輪“降價潮”。

 

市場人士預測，房地產市場或將迎來一輪折扣潮，優(yōu)惠銷售將成為越來越多的樓盤的必然策略；“地王”支撐不下去將會選擇賣項目求生存，行業(yè)間的兼并重組或成為常態(tài)，房地產市場或再迎來一輪洗牌。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，在今年市場低迷期，“地王”所面向的“高端客戶”往往被限購限貸，銷售將面臨很大壓力，高周轉與高定價不可能同時出現(xiàn)，“地王”項目的推盤節(jié)奏、獲利前景等都會比較尷尬，面臨風險。

 

湖北最大國有企業(yè)湖北聯(lián)投集團就是一例。其旗下武漢聯(lián)發(fā)瑞盛公司于2010年12月力挫保利、遠洋、綠地、九龍倉，以38.6億元拿下武昌長江邊一宗150畝地塊，溢價47.3%，樓面地價8755元/平方米，創(chuàng)下當時的“單價地王”。而此地塊在“沉默”了三年半之后，日前被傳因資金缺位，已轉讓給一外來開發(fā)商。

 

“如果沒有充裕的資金流支撐，‘地王’將難以為繼，就連大型房企也得賣股權求生，何況本就脆弱的中小房企，極可能面臨資金鏈斷裂或債務違約風險?！睆埡陚フf。