北方多地樓市庫存高企 經(jīng)濟轉(zhuǎn)型尾大難掉

 

日前，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報告指出，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，該庫存創(chuàng)下了近5年的歷史新高。而在以唐山、青島、鞍山、沈陽等為代表的北方城市中，“庫存”已經(jīng)變成了敏感詞匯。伴隨著經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整以及傳統(tǒng)工業(yè)下行的壓力，房地產(chǎn)被這些城市賦予了“救市主”的角色。但如今，在各方壓力之下，這個“救市主”顯得有些力不從心。

 

近期，一席來自國內(nèi)知名房企高管的“密室談話”被流出，如利劍一般，在房地產(chǎn)市場劃了一道口子。

 

唐山、沈陽、鞍山、青島……在萬科副總裁毛大慶的談話中，這些北方城市身在其列。而在這些庫存量巨大的城市背后，不乏一些老工業(yè)基地的身影。對這些城市來說，伴隨著經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整以及傳統(tǒng)工業(yè)下行的壓力，房地產(chǎn)無疑充當了“救市主”的角色。

 

那么，這些城市的庫存壓力到底有多嚴重？單從一些存銷比的數(shù)字可能很難讓人體會，只有行走在這些城市的大街小巷，才會訝異于房地產(chǎn)這只大手以何等氣力改造與顛覆著整座城市。對此，記者選取了幾個樣本城市進行調(diào)查，試圖掀開這些城市庫存背后的真實需求與壓力。

 

“亞歷山大”的庫存量

 

細讀上述被傳出的“內(nèi)部發(fā)言”，不管是否真是出自毛大慶的判斷，但詳實的數(shù)據(jù)與分析已經(jīng)警示了這些城市的庫存問題。由于土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力或銷售能力的透支，這其中包括沈陽、營口、鞍山、唐山等城市。

 

“近兩個月購房者觀望情緒較重，從而使得房企跑量的希望落空，庫存也是"亞歷山大"。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進對記者說道。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院5月12日發(fā)布的《4月份新建商品住宅庫存報告》指出，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長2.6%，同比增長19.5%，該庫存創(chuàng)下了近5年的歷史新高。

 

即便是在最不乏購買力的北京，在近半年的時間里，越來越濃的觀望氣氛也將樓市庫存推至高點。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至目前，北京市現(xiàn)房與期房合計庫存再次回到了7萬套以上，庫存達到近13個月新高。

 

以唐山為例，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積高達1741萬平方米，其年均去化量僅為146萬平方米。照這樣的速度，唐山樓市去化至少需要10年時間。

 

此外，數(shù)據(jù)顯示，今年4月沈陽新建商品住宅新增供應面積72.6萬平方米，截至4月末累計庫存量達1720萬平方米，同比增長21.5%。在易居的上述庫存報告中，沈陽的存銷比為19.1，即按照現(xiàn)在的庫存夠賣近20個月。

 

老工業(yè)城市轉(zhuǎn)型之殤

 

在記者的實地走訪中，唐山當?shù)氐姆科笕耸恳苍毖?，鋼廠、煤礦關了不少，政府的稅收自然大打折扣，對于土地出讓的需求也就越來越大。這樣的狀況并非只是在唐山，還包括同為老工業(yè)城市的沈陽、鞍山。伴隨著工業(yè)行業(yè)的下滑，這些政府幾乎不約而同地啟動了轉(zhuǎn)型的序幕。賣地、賣房成了這些政府的主力稅收來源。

 

“這里提到的很多城市都屬于人口流出性城市，住宅供應量規(guī)模與市場需求不成正比?！痹邳S金灣投資集團董事長申威看來，“有些三四線城市土地供應非常不理性，購買力不強，剛需不足，投資性需求又會流向高增長的一二線城市，自然會進一步加大庫存壓力?！?/FONT>

 

“要想真正轉(zhuǎn)型并不容易，不光是這些處于經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整的城市需要土地財政，即便是一些發(fā)達地區(qū)，地方政府的收入也都要靠土地財政來支撐。”國家發(fā)展與改革委員會城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心總規(guī)劃師、規(guī)劃院院長沈遲表示?！霸谒谐鞘械陌l(fā)展中，都會經(jīng)歷一個不斷轉(zhuǎn)型升級的過程，沒有哪一個城市可以依靠一個產(chǎn)業(yè)永遠"吃"下去?！眹倚姓W院經(jīng)濟部主任張占斌認為。

 

樣本一

 

不敢“長高”的唐山：高庫存懸頂 城市轉(zhuǎn)型遇“余震”

 

從最高只有3層的老磚樓搬進坐電梯都要等上四五分鐘的高層住宅樓，新鮮感足以沖抵居所改變帶來的不習慣。這是李云麗第三次搬家，這距離唐山大地震已經(jīng)過去了37年。

 

像李云麗這樣的“平改戶”在唐山有10萬多戶。大地震之于唐山這座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量復建的平房矮樓難與這座北方資源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建設的兇猛更是賦予了這座不敢 “長高”的城市追求高度的勇氣。

 

如果說30多年前的大地震讓唐山竭力重生，那么，大規(guī)模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設則讓這座城市經(jīng)歷著新的轉(zhuǎn)型考驗。記者日前在實地走訪中發(fā)現(xiàn)，工期放緩、銷售遇阻等負面情緒正困擾著當?shù)貥鞘?，這座城市也在經(jīng)歷著一場轉(zhuǎn)型過程中高庫存重壓下的樓市“余震”。

 

“平改”后遺癥

 

“大地震之后大家都不敢住樓房，很多房子最高就蓋到3層?！崩钤汽惖囊暰€從18層的客廳窗戶向外望去，順著她的視線所見的這座城市，此起彼伏的高樓混雜著塔吊，像一個沒有邊界的工地。

 

這座重建在地質(zhì)斷裂帶上的城市，對于高樓有著天生的恐懼?！爸鞍匆?guī)定也就是建到12層，但現(xiàn)在20多層的樓房隨處可見，大家對于地震的恐懼早已淡化?！蓖鯂秩缡钦f。

 

王國林是唐山市一家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的負責人，一聊起唐山市場，他的眉頭始終沒有松開?！斑€好我現(xiàn)在也沒什么項目了，房地產(chǎn)我不打算再沾邊?！蓖鯂致燥@慶幸。

 

像王國林這樣的中小開發(fā)商占據(jù)了唐山的絕大部分房地產(chǎn)市場，在萬科、華潤這些品牌房企進駐之前，這里大多是一些社會資源好的本土企業(yè)?！坝行┚褪敲豪习寤蛘呤卿搹S老板，有錢了投一兩個項目，但這兩年市場不好了，大家自然也就不投了。”王國林說。

 

“唐山樓市的形勢發(fā)展變化應該有3年了，明不降暗降也得有2000塊錢。”唐山一位不愿具名的房企負責人對 記者說，剛需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。

 

不管是剛需還是投資性需求，兩股力量逐漸萎縮，樓市自然失去了支撐。而另一個關鍵因素，是唐山市自2007年開始大力推進的“平改樓”工程。

 

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一些遠離市中心的區(qū)域依稀可以看到未被改造的低矮樓房，周邊的城中村也都處于被改造的過程中。據(jù)了解，2010年8月，《唐山市震后危舊平房改造項目規(guī)劃方案》獲國家發(fā)改委批復，所涉及的待改造住宅樓建筑面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶。規(guī)劃建設安置住宅小區(qū)135個，建筑面積1600萬平方米，建設住房18.84萬套，估算總投資340億元。